Al norte de la calle Bahe este, hay un conjunto de villas en medio de maleza y árboles, que parecen como castillos de los cuentos de hadas. Sorpresivamente todas están abandonadas” escribió “Momowuyu”, usuario del foro Huashang. El conjunto, cerca del río Bahe en la provincia de Shaanxi, estaba pensado como centro recreacional con una cincuentena de villas de lujo de dos pisos, con piscina y amplias zonas verdes. Las casas hoy se encuentran en obra gris y sólo una familia cuida de las hectáreas abandonadas.
Como él, decenas de foristas a lo largo de China rastrean construcciones abandonadas para postearlas en foros preguntándose ¿quién construyó esto? ¿por qué nunca las terminaron? ¿quién es el responsable? ¿por qué tierra que podía ser usada para agricultura queda ociosa? Ellos se han encargado también de resaltar las ciudades fantasma como Ordos o Zhengzhou, en donde hay barrios enteros construidos pero desocupados.
Cada vez se hace más común el abandono de grandes complejos de lujo en China, muchos de ellos incluso sin terminar, desde condominios residenciales hasta edificios de lujo de apartamentos y oficinas, en grandes ciudades como Shanghai y pequeñas ciudades manufactureras y comerciales como Wuxi.
Las estrictas medidas para contrarrestar la burbuja inmobiliaria en China han atacado fuertemente a los constructores que hoy se enfrentan ante un masivo endeudamiento y una disminución en sus ventas. La solución más fácil ha sido abandonar los proyectos mientras esperan una nueva negociación con los gobiernos locales o legislación del gobierno nacional.
Las políticas impuestas en 2010 se concentraron en restringir la financiación del sector inmobiliario, limitando el acceso a préstamos y aumentando las tasas de interés para constructores y personas naturales. De igual forma ajustó la compra de bienes, en número, reduciendo el número de viviendas compradas por una sola persona, y en origen, estableciendo que las viviendas solo pueden ser compradas en la ciudad de residencia indicada en el “hukou” (permiso de residencia). Después de dos años en donde no se habían visto resultados, los resultados comienzan a verse: reducción de precios, disminución en el dinamismo del sector y un alto nivel de endeudamiento de las grandes constructoras.
El negocio de la finca raíz en China fue uno de los más rentables y rampantes de China en los últimos años, convirtiéndose en una de las bases de la economía nacional, con una participación del 10% en el PBI estatal.
Luego de que desapareciera la subvención de viviendas y se liberalizará la adquisición de bienes privados en los años noventa, el negocio de finca raíz creció a una velocidad inimaginable, no sólo en las grandes ciudades sino en aquellas de segunda y tercera línea. Ya para 2009, las acciones de las grandes constructoras chinas en la bolsa de Hong Kong se habían doblado hasta en un 50% y en 2010 se hablaba de inversiones por 750.000 millones de dólares en el sector inmobiliario.
En el afán de urbanizar China y renovar el nivel de viviendas, el gobierno jugó un factor determinante permitiendo la financiación bancaria. También flexibilizó los permisos y licencias de construcción, apoyadas en una alta dosis de corrupción y sobornos a las autoridades locales, que se ven beneficiadas con la venta de las tierras como parte de sus ingresos. El crecimiento económico de China dio pie a una modernización en su urbanización, dando como resultado un incremento en las construcciones de lujo que cotizaban el metro cuadrado hasta a 20.000 dólares –el promedio en China ha sido de 1.392 dólares, según el Sistema de índice de finca raíz de China.
Cuando las zonas de desarrollo urbano se coparon en las grandes ciudades, la construcción se volcó hacia las ciudades intermedias, donde se encontraban con gobiernos locales, ávidos por desarrollar su ciudad, y con consumidores con alto poder adquisitivo –gracias al desarrollo de la manufactura y la industria- decididos a mejorar su nivel de residencia.
Pero la extremada flexibilización del sector, unida a la corrupción de las autoridades y la ausencia de un ente regulador, dieron pie a la especulación del mercado. En 2010, ya había denuncias de hasta una triplicación de precios en las viviendas y se comenzaba a hablar de una burbuja inmobiliaria a punto de estallar, como ocurrió en Estados Unidos.
Después de dos años, comienzan a verse las consecuencias reales de las medidas oficiales. Un estudio elaborado por China Real Estate Index System indicó que por cuarto mes consecutivo los precios de los bienes raíces de China en las 100 ciudades más importantes de China han descendido en 0.25% desde noviembre. Y si bien, en términos anuales, el precio ha subido un 2.86% con respecto al año anterior, representa una desaceleración comparado con el 2010.
Sin embargo la bajada en precios no ha sido vista como una medida positiva sino como un último recurso aplicado por los constructores para salvarse de la quiebra. Ante el desespero, los precios se han recortado hasta en un 40%. Y a pesar de esto, los constructores se lamentan que no hay quien los compre. El vocero de Xi Shui Dong, constructora china, afirmó al Wall Street Journal, que sus ventas han caído en un 25% comparadas con el año anterior. En Shanghai, el gobierno local reportó que las ventas de apartamentos nuevos cayó hasta en un 50%.
El panorama para este año tampoco resulta alentador. El gobierno ha expresado que se mantendrá firme en sus políticas, especialmente contra construcciones que son de difícil acceso por sus altos precios. Las autoridades locales y constructores deben entender “que al nivel de precio actual, solo son especuladores los que entran al mercado. La mayoría de los consumidores no especuladores están esperando que los precios bajen a niveles más razonables o, como sería más común, simplemente no pueden permitirse comprar a los precios actuales” escribió Yi Xianrong, académico del Instituto de Finanzas y bancario de la Academia de Ciencias Sociales.
Este año, el gobierno anunció más planes para incentivar la construcción social, atacando directamente el sector inmobiliario de lujo. El pasado viernes, a puertas de iniciar la reunión anual de la Conferencia Consultiva de China y del Congreso Nacional, el Banco Central chino anunció que los principales bancos chinos, responsables del 40% de los préstamos en todo China retomarán los préstamos para bienes inmuebles. Durante ambas reuniones parlamentarias se buscarán pasar propuestas que incluirán descontar hasta el 30% de las hipotecas para personas que compren por primera vez vivienda.
En tanto, aquellos que adquirieron viviendas a precios “especulados” comienzan a lamentarse, solicitando la devolución del dinero para ajustarse al precio “real” de la vivienda. Pero el gobierno ha reafirmado su posición: los precios continuarán bajando y la inversión debe dirigirse hacia vivienda más accesible, mejorando de esta forma la compra de vivienda por parte de la clase media y alivianando el flujo económico nacional.
Artículo publicado en La Nación (Argentina)
[Foto cortesía de Jens Schott Knudsen]